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Création d'un organisme de foncier solidaire

Habitat
24/09/2021
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Le territoire de Golfe du Morbihan-Vannes agglomération est très dynamique sur les plans économiques et démographiques. Cependant, ce dynamisme peut nuire à l’acquisition immobilière d’une partie des jeunes ménages, entrainant une hausse des flux domicile-travail et un fort vieillissement des communes littorales.

Un nouveau levier d’intervention innovant et durable

L’agglomération souhaite soutenir de façon plus pérenne l'accession aidée à la propriété. Dans le Programme local de l'habitat (PLH) 2019-2024, près de 3 millions d'euros sont dédiés à l’accession aidée. Cette enveloppe, l’agglomération souhaite l’investir dans un Organisme de Foncier Solidaire, nouveau levier d’intervention innovant et durable.

Bien qu’aidant depuis de nombreuses années l’accession sociale à la propriété, l’agglomération, comme d’autres collectivités, a constaté que la politique publique d’accession sociale à la propriété produisait des effets spéculatifs. Les collectivités réussissent à accompagner le premier acquéreur, mais malgré des clauses anti-spéculatives, celui-ci pouvait revendre son logement au bout d’un certain temps au prix du marché, encaissant donc la plus-value générée grâce à l’investissement public initial.

Grâce à l’OFS, l’agglomération permettra à des ménages de devenir propriétaires à prix accessible dans les secteurs tendus et assurera la pérennité des programmes d'accession à la propriété au fil des reventes.

Les principes d’un Organisme de Foncier Solidaire

L’OFS produit des logements en bail réel solidaire (BRS) qui consiste à baisser le coût d’acquisition d’un logement, par la dissociation du bâti et du foncier représentant environ 30% du coût d’une opération. Ainsi, le ménage achète le bâti et loue le foncier à l’OFS qui en reste propriétaire durablement.

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Les avantages

Pour les ménages :

  • Bénéficier d’un dispositif de TVA réduite (5,5%)
  • Accéder à la propriété dans des secteurs inabordables hors BRS
  • Poursuivre son parcours résidentiel en accédant à la propriété
  • Malgré la redevance foncière, se constituer un capital cessible et transmissible (à un même profil d’acquéreur)

Pour la collectivité :

  • Offrir une nouvelle solution d’accession sécurisante aux ménages modestes
  • Maîtriser durablement le foncier
  • Maintenir dans la durée, l’occupation du logement en résidence principale
  • Investir les aides publiques dans un dispositif perpétuel et pérenne
  • Garantir des clauses anti-spéculatives fortes (encadrement des prix de revente)

La localisation des opérations

Les baux réels solidaires peuvent être mis en œuvre dans des zones très tendues, là où le ménage ne peut accéder. Par ailleurs, dans d’autres secteurs où le prix des terrains est plus abordable, l’équilibre de l’opération BRS ne pouvant être atteint, le ménage aura plus intérêt à être pleinement propriétaire du bâti et du foncier.

L’objectif : 100 logements BRS par an

Une enveloppe de 500 000€/an sera dédiée au dispositif.

Les critères d’intervention et d’éligibilité (communes, prix de ventes, …) seront définis fin 2021. Le démarrage opérationnel de l’OFS, géré par Vannes Golfe Habitat, est prévu en février 2022.